Сага о выборе квартиры 3. сделка купли-продажи квартиры или как правильно обращаться с деньгами?

Сделка купли-продажи квартиры просит отдельного рассматривания, так как если даже проверка документов стала причиной позитивному результату, то очень маленьких хитрости мошенников во время подписания контракта о передаче права владения могут оставить вас без жилья Принципиальный момент – когда прежние хозяева выпишутся из жилой площади и когда и как они её покинут.

bonus_2.jpg В новом доме могут быть прописаны и на самом деле обитать как некоторые лица, так и целые семьи.

Сделка по приобретению жилой площади – порядок проведения

Продолжение. Начало: Часть 2. Сага о подборе квартиры 2. Проверка юридической чистоты жилого помещения – страхуем себя от сюрпризов

Вот настоящий случай из жизни. Реализатор – солидный благовидный ветеран ВОВ, соучастник, достойный функционер и другое, и другое. После проведенной операции он не хочет оставлять реализованную жилую площадь. Милиция, приглашённая вами, отступает перед его уверениями в обмане, подкреплённом набором регалий, орденов, грамот. Разбор дела переносится в здание суда.

Справки о заболевании, бумаги из частной клиники со сведениями про то, что в крови ветерана обнаружены следы наркотики, заверения «свидетелей» про то, что решение реализатор принимал в неадекватном состоянии, под давлением … Сам истец на совещания не считается. Его интересы представляют крепенькие молодые парни с не лучше всего поставленной дикцией. Суд принимает решение в выгоду… истца!

Не обращая внимания на то, что в официально заверенном договоре купли-продажи чёрным по белому обозначено, что договор подписан сторонами после получения менеджером наличных средств за жилую площадь, суд принимает заверения торгового представителя в том, что наличных средств он не получал… Другими словами – «Да здравствует наш суд, самый объективный суд в мире»!

Выводов из этой истории несколько. Первое – необходимо договариваться про то, что во время «получение задатка – совершение операции» все прописанные в помещении лица должны из неё выписаться. Необходимо проверить исполнение этой договорённости!

Второе. При передаче наличных средств нужно получить от торгового представителя ключи от жилой площади и (в исключительном случае, одновременно с ним) тут же поехать в уже собственные апартаменты. Предпочтительнее, чтобы к тому моменту, когда случится оформление операции купли-продажи квартиры, вещи торгового представителя оставили пределы квартиры. Если это не так, то приехав одновременно с ним, нужно проследить за их отправкой.

Т.е. тут же после операции вы обязаны практически очутиться и присутствовать в собственной квартире, изменить замки, а предпочтительнее – изменить их одновременно с дверьми для входа, если последние не внушают доверия.

Порядок расчета при приобретению жилой площади – как не переплатить избыточного?

Немаловажно, чтобы клиент был в курсе сложившихся цен на недвижимое имущество, подобную той, которую он подобрал для себя. Это главное, чтобы не платить больше и не попасть в паутину мошенников. Выяснение цены должно быть двусторонним. В первую очередь вы просто обзваниваете предложения, подобные вашему, а еще звоните в агентства с вопросом, есть ли шанс приобрести при их помощи то, что вы уже выбрали для себя.

Очень вероятно, что агентства порекомендуют нечто, благородное рассматривания. Если у них нет определенных предложений, они более справедливо дадут консультацию вас, т.к. в данном варианте им не надо «подталкивать» собственный товар. Вторая часть проверки тоже состоит в обращении в агентства, однако уже с вопросом о продаже «вашей» квартиры.

Ясно, что предпочтительнее не звонить в те агентства, которые вы прозвонили только что, или можно предоставить «прозвон» иному человеку. В результате вы приобретаете «вилку» цен. Посередине будет располагаться искомое значение. Сейчас вы сумеете чётко отслеживать подозрительные ситуации заниженных (или завышенных) цен и «рентабельных» предложений.

Разумеется, мошенники знают, что заниженная стоимость вызывает подозрения. Но знают они и то, что неминуемо найдётся «заказчик», который потянется за «доступным сыром» и попадёт в «мышеловку». И это случится намного быстрее, чем образование клиента на жилую площадь по среднестатистической цене. Ниже – два примера «рентабельных» предложений, по которой может быть проведена сделка по приобретению жилой площади.

Вам рекомендуют внести часть наличных средств за жилую площадь, в большинстве случаев половину нужной суммы, а оставшуюся проплату рассрочить под очень низкие проценты. Фирма-посредник (очень часто кооператив) за собственные услуги тоже берёт низкую плату – 2-3% и обязуется найти жильё в новострое в соответствии с вашим потребностям.

Изредка «представители кооператива» тут же рекомендуют подписать договор на одну из предоставленных квартир, очень часто не показывая эту жилую площадь. На случай «пирамиды» первые несколько участников на самом деле получают кредиты на квартирное приобретение, (при этом применяется часть наличных средств, поступающих от следующих «пользователей»), о чём сообщают всем готовым обмануться очередным претендентам.

Правда, довольно быстро обнаруживается, что в действительности проценты по кредитам, предоставленным первым участникам, во много раз выше оговоренных с посредниками. А (здесь речь идёт о мошенниках иного типа – более скромных) мошенники либо тихо растворяются, либо банкротят собственный кооператив, не сделав никаких поручительств.

из-за чего то никто из одураченных:

  • не начинает понимать, что плата при приобретению жилой площади по предложенным 5-7-10% годовым процентам по кредиту нереальна в условиях банковских 15%;
  • не свое внимание обращает, что при внесении наличных средств ему предоставляют бумажку (приходный ордер), заполненную ручным способом, а кассовых агрегатов или бухгалтерии в «офисе» компании-посредника не существует;
  • не настораживается от того, что фактически никаких справок и сведений о себе, как о будущем плательщике займа, не надо представлять.

Возможен и прямо противоположный, с точки зрения сбора документов, вариант. Покупателю рекомендуют купить жилую площадь в оплату частями, снова же под невозможно невысокий процент. На рынке вторичного жилья – 8-9%, на случай новостройки – ещё приятней – 6-7% в год, без страховок и комиссий. При этом вынуждают претендента собрать массу документов, что переключает его внимание на сам процесс сбора «необходимых» бумаг.

Договор же заключают о предоставлении «юридических услуг» – подготовке документов в банковскую структуру, проверке «чистоты» квартиры и т.д. Наличные средства в размере 20-30% от цены найденной самим покупателем (или предложенной тут же) квартиры нужно внести, как и в предыдущем случае, конкретно фирме-посреднику. Последняя «обязуется» передать эти наличные средства в банковскую структуру вместо первого начисления.

Данный момент в подписанном договоре упускается. Операция передачи наличных средств от «клиента» фирме упрощена до предела. Естественно, наличные средства оседают на фирме, и получить их назад «покупателю» как правило невозможно. Ведь договор заключён на предложение «юридических услуг», и они, по суждению «фирмы», оказаны в полном объёме.

Оформление операции купли-продажи квартиры – точность формулировок

Но вот, отметая всяческий «не дорогой сыр», вы привели все нужные вышеописанные проверки и готовы к сделке и передаче наличных средств продавцу. Но следует понимать и вашего визави. Не так уж не всегда бывает, что реализатор собирает специальные документы (при этом тратит и время, и наличные средства), а клиент передумывает (не имеет значение, почему) и отказывается от запланированной покупки.

Плюс к этому, есть настоящие ситуации, когда наличные средства продавцу на самом деле нужны на сопровождение операции купли-продажи квартиры. К примеру, для выплаты долгов по платежам по комунальным услугам – без этого ему не выдадут часть документов. Изменяется данный вопрос путём внесения менеджером залога или задатка. Следует иметь в виду разницу между этими тезисами и чётко прописывать в пилотном договоре и данный момент.

Залог – это метод гарантии проведения операции со стороны как торгового представителя, так и клиента. В нашем случае как залог клиент принимает какую-то сумму наличных средств. По обоюдной договорённости наличные средства может принять на хранение третья сторона, к примеру, риэлтерское агентство. Если ситуации всё-таки изменяются и:

  • клиент отказывается от операции, сумма залога остаётся у торгового представителя (передаётся продавцу третьей стороной),
  • реализатор отказывается от операции, удвоенная сумма залога возмещает покупателю нереализованые ожидания.
  • Russian Express Newspaper #960 by Russian Express Weekly Newspaper ...

При участии третьей стороны вместо «залогохранителя» залог и «ответку» в равных размерах должны оставлять ей две стороны – и клиент, и реализатор. Данная трактовка понятия «залог» прописана на законодательном уровне. При окончательном расчёте проплата за жилую площадь уменьшается на сумму залога.

Аванс – это подготовительная плата квартиры. Сумма задатка автоматично включается в будущую выплату. Как должны вести себя стороны при досрочном прекращении операции, определяется только лишь договором между ними. Можно предвидеть, к примеру, возврат задатка в десятикратном размере, или его «невозврат» никогда, некую оплату из суммы задатка услуг агентства.

Если в пилотном договоре не отражён данный момент, навряд ли получится избежать проблем и «разборок» на случай незавершённой операции. Индивидуальным пунктом в пилотном договоре нужно обговорить случай, когда по каким-либо форс-мажорным обстоятельствам (пожар, оползень или затопление) квартира теряет часть или всю собственную цена.

И очень важное: заключать подготовительный договор необходимо обязательно, и в первую очередь необходимо заключать его с аккуратно проверенным квартировладельцем. С указыванием реквизитов паспорта владельца и всех юридических данных правоустанавливающих документов на жилую площадь. К большому сожалению, мошенники очень часто «обходятся» сбором залогов/авансов и прячутся с ними.

На самом деле, 10 раз по 1000-2000 $ не создадут мерзавцев богатыми людьми на всю последующую жизнь, но особенно вам потеря собственных «зелёных» на долгое время повредит настроение. В таком случае необходимо бояться и «дешёвого», и «дорогого сыра». Такая афёра подразумевает:

  • Завышение суммы предварительного платежа. Т.е. если взамен принятых на рынке одной, максимум 2-ух тыс. $ у вас просят в несколько раз больше, помните этого «требователя». Очень может, вы его распознаете на стенде «их ищет милиция».
  • Значительное занижение цены квартиры.
  • Стягивание срока окончательного расчёта. Это выполняется для сбора как можно большей компании потерпевших.

Не исключён вариант и обычного «прокручивания» авансов. «Фирма» на протяжении пары месяцев пользуется наличными средствами, приобретенными вместо предварительных платежей (в форме задатка), а после под предлогом надуманных форс-мажоров отменяет сделку и возвращает несколько потерявшие от инфляции собственный «вес» наличные средства.

Чтобы убрать подобную возможность (как минимум, юридически), подготовительный платёж необходимо оформить в качестве залога и в первую очередь дублировать закон пунктом о возврате (на случай отказа от операции торгового представителя) двойной суммы. При этом требовать начисления форс-мажорных обстоятельств, при каких наличные средства возвращаются без «удвоения».

Склонные к театральным эффектам мошенники устраивают целые пьесы. В арендованном на пару часов «богатом» офисе принимают наличные средства по сделке. Конечно, без разных кассовых агрегатов. Хотя в данном варианте табличка «Бухгалтерия» над одной из комнат может висеть.

Наличные средства пропускают через заблаговременно подготовленный «детектор» банкнот, который истошно сигнализирует о наличие фальшивых банкнот. «Возмущённые» представители торгового представителя вызывают помощь. Возникает «служба охраны» или «полиция» и «изымает вещдоки» – ваши (конечно, реальные) наличные средства. Вероятность ещё один раз увидеть мошенников и ваши наличные средства очень близка к нолю.

Очередной решающий момент. Это не является секретом, что настоящая сумма нередко выделяется от упомянутой в договоре – затраты сторон по сделке становятся меньше пропорционально уменьшению её суммы. Этим обстоятельством пользуются плохие продавцы, под любыми предлогами оспаривая сделку а также возвращая, но значительно меньшую, сумму покупателю. Благодаря этому, даже в том случае, если реализатор решается показать в договоре заниженную сумму, когда выполняется регистрирование операции купли-продажи квартиры, он просто обязан подстраховаться – взять у клиента расписку о получении настоящей суммы.

Необходимо, чтобы расписку без посторонней помощи написал реализатор. В расписке должны быть указаны полные ФИО торгового представителя, его реквизиты паспорта, сумма операции прописью и то, что конкретно эта сумма будет возвращена покупателю при расторжении операции.

Зная, что на руках сторон расписка (и её копия) в получении настоящих наличных средств, ни один рассудительный человек (включая и торгового представителя, и клиента) не начнёт тяжбу по пересмотру операции. Ведь если «выплывет» такая расписка, мало не покажется ни одной из сторон – государство тяжеловато переносит попытки перехитрить его. Причём тяжесть эта ложится и на торгового представителя, и на клиента – злостных обманщиков.

Однако никто из нас не застрахован от неадекватного повидения людей. В связи с этим необходимо хорошо задуматься, когда проводится сделка купли-продажи квартиры, документы с заниженными числами ставят вас в непрочное положение. Очень значительный довод фактической передачи наличных средств – расчёт с покупателем через банковскую структуру. С указыванием цели платежа – плата квартиры по такому-то адресу, согласно соглашению № такой-то от такого-то числа. Зная настоящую цена квартиры, заключая детальный подготовительный договор и проводя передачу наличных средств через банковскую структуру, вы сумеете избегать большинства проблем. Ниже об этом рассказано более детально.

Сделка купли-продажи квартиры – правило хорошего расчёта

Есть довольно простой и прекрасный способ сделать безналичный платеж когда покупаете жилую площадь, при котором не «работает» большое количество мошеннических схем. Применяем банковское понятие «безотзывный гарантированный платеж». Расчёт ведём через доверенный банк (банк, которому доверяет и реализатор, и клиент). Наличные средства на сделку резервируем в качестве безотзывного денежного условного обязательства на период, достаточный для подготовки документов и проведения операции в полном объёме. В трёхстороннем аккредитивном договоре записываем вместо условий его раскрытия:

  • регистрацию в ЕГРП права владения на жилую площадь на имя клиента,
  • выписку всех прописанных со стороны торгового представителя лиц (если таковые есть),
  • подтверждённое третьей стороной освобождение квартиры менеджером (вместо третьей стороны выступит риэлтерское агентство).

Залог/аванс в данном варианте может не передаваться на руки продавцу. Если понадобится делать какие-нибудь траты реализатор может взять овердрафт в этом же банке под гарантию собственной жилой площади. Если сделка срывается, реализатор по завершении срока денежного условного обязательства получает собственные деньги без ненужной мороки. Ясно, что «законсервировать» немалую сумму наличных средств на пару месяцев никто не хочет, но при подобном способе расчёта реализатор гарантировано не потеряет полную сумму. Кстати, резервировать наличные средства можно после того, как реализатор подготовит все которые нужны для операции документы.

Если реализатор просто отказывается от аналогичной схемы расчёта, быстрее всего, он просто боится не очень понятных ему действий. Если же он при этом начинает уверять, что такой порядок расчета при приобретению жилой площади плох, и другие способы имеют преимущество – очень возможно, что перед вами «рассыпается очень маленьким бесом» аферист.

Читать продолжение: Часть 4. Сага о подборе квартиры 4. Оформление операции с помощью нотариуса

Видео о заключении сделки купли-продажи квартиры

Поиск по сайту
Наши партнеры
© 2021    Сайт о ремонте и строительстве. Мы публикуем только интересные и новые материале о ремонте.    //    Войти   //    Вверх